No dia 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, reconhecendo, por maioria de nove votos a dois, que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social também se aplica às empresas cuja atividade preponderante é imobiliária.

A decisão representa um importante avanço para o setor imobiliário e para o planejamento patrimonial e sucessório, especialmente nas operações de constituição de holdings familiares, nas quais é comum a transferência de imóveis dos sócios para o patrimônio da pessoa jurídica.

Entretanto, o reconhecimento da imunidade não significa que toda e qualquer transferência imobiliária para uma empresa esteja automaticamente dispensada do recolhimento do imposto. Permanecem relevantes os limites estabelecidos pelo próprio STF no julgamento do Tema 796, bem como outras controvérsias relacionadas à forma como os Municípios calculam o tributo.

O que foi decidido pelo STF no Tema 1.348?

A Constituição Federal, em seu artigo 156, § 2º, inciso I, estabelece a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social.

Durante anos, contudo, houve controvérsia sobre a aplicação dessa imunidade às empresas que desenvolvem atividades predominantemente imobiliárias, como a compra e venda, a locação e o arrendamento mercantil de imóveis.

Isso porque a maioria dos Municípios interpretava a ressalva prevista no dispositivo constitucional como uma restrição também aplicável à integralização de capital social, exigindo o recolhimento do ITBI quando a empresa beneficiária exercia atividade imobiliária preponderante.

Entretanto, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108 (Tema 1.348), o STF afastou essa interpretação.

Prevaleceu o entendimento de que a ressalva constitucional relativa à atividade preponderante imobiliária não se aplica à transmissão de imóveis destinada à integralização de capital social, mas às operações de reorganização societária previstas na segunda parte do dispositivo, como fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas.

Assim, a imunidade na integralização de capital social independe da atividade econômica desenvolvida pela empresa, inclusive quando sua principal fonte de receita decorre da exploração imobiliária.

A imunidade do ITBI não é ilimitada: entenda o Tema 796 do STF

Embora o Tema 1.348 tenha afastado a restrição relacionada à atividade imobiliária da empresa, a imunidade continua sujeita a um importante limite: o valor destinado à integralização do capital social.

Essa questão foi examinada pelo STF no julgamento do Tema 796 da repercussão geral (RE nº 796.376), quando foi fixada a seguinte tese: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

Em outras palavras, a imunidade constitucional protege a transmissão imobiliária realizada para integralizar o capital social, não abrangendo automaticamente valores que sejam destinados a outras finalidades patrimoniais.

No caso concreto analisado pelo STF, os imóveis transferidos à sociedade possuíam valor significativamente superior ao capital social subscrito, sendo a diferença destinada à formação de reserva de capital.

O Tribunal entendeu que essa parcela excedente não estava abrangida pela imunidade constitucional, justamente porque não se destinava à integralização do capital social.

Portanto, o Tema 796 não afastou a imunidade da integralização de imóveis, mas delimitou seu alcance às operações efetivamente destinadas à formação do capital social da pessoa jurídica.

O Município pode cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel?

Este é um dos pontos que ainda suscitam importantes discussões jurídicas.

Após o julgamento do Tema 796, diversos Municípios passaram a exigir ITBI sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi integralizado ao capital social e o valor de mercado atribuído pela administração tributária.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa física possua um imóvel declarado em seu Imposto de Renda pelo valor de R$ 400.000,00, mas cujo valor de mercado seja estimado em R$ 1.000.000,00.

Ao constituir uma holding patrimonial, o proprietário decide transferir esse imóvel à sociedade pelo valor histórico de R$ 400.000,00, destinando integralmente essa quantia à formação do capital social.

Nessa hipótese, alguns Municípios reconhecem a imunidade apenas sobre os R$ 400.000,00 declarados, exigindo ITBI sobre a diferença de R$ 600.000,00, sob o argumento de que o Tema 796 autorizaria a tributação do valor excedente.

Ocorre que existe uma distinção jurídica relevante entre essa situação e aquela efetivamente examinada pelo STF no Tema 796.

No precedente, havia uma parcela do valor dos imóveis expressamente destinada à formação de reserva de capital, ou seja, uma destinação patrimonial distinta da integralização do capital social.

Já na hipótese de transferência pelo valor histórico, sem constituição de reserva de capital, todo o valor atribuído ao imóvel na operação societária é destinado à integralização do capital subscrito.

Nesse contexto, é possível sustentar que a mera diferença entre o valor histórico e o valor de mercado não configura, por si só, um excedente destinado a finalidade diversa do capital social.

A distinção é importante porque o Tema 796 não teve como objeto específico definir se o Município pode tributar a diferença entre o valor declarado na integralização e o valor de mercado do imóvel quando inexiste reserva de capital.

Consequentemente, a aplicação automática desse precedente a situações distintas pode ser juridicamente questionada, mediante a demonstração das particularidades da operação.

Quais são os impactos para as holdings patrimoniais e o planejamento sucessório?

A conclusão do Tema 1.348 representa um avanço relevante para a estruturação de holdings patrimoniais e familiares, sobretudo porque afasta uma das principais controvérsias relacionadas à incidência do ITBI na transferência de imóveis para empresas cuja atividade principal envolve a administração, a locação ou a negociação de bens imobiliários.

Na prática, o entendimento do STF pode reduzir os custos tributários associados à constituição dessas sociedades, conferindo maior previsibilidade às operações de organização e gestão do patrimônio.

Entretanto, a decisão não elimina todas as controvérsias relacionadas à incidência do imposto.

O Tema 796 continua delimitando a imunidade ao capital social efetivamente integralizado, mas sua aplicação não deve dispensar a análise das particularidades de cada operação.

Diante desse cenário, a análise individualizada das operações de integralização imobiliária permanece indispensável, tanto para assegurar a correta aplicação da imunidade constitucional quanto para identificar eventuais cobranças tributárias passíveis de questionamento.