A due diligence imobiliária é uma investigação detalhada da situação jurídica do imóvel e das pessoas envolvidas na operação imobiliária, que visa analisar os riscos que possam comprometer a segurança do negócio e, por consequência, orientar uma tomada de decisão mais informada e protegida.

Para uma devida investigação, a análise da matrícula atualizada do imóvel não é suficiente, de modo que, confiar somente nela, pode expor o comprador a surpresas fiscais ou judiciais.

Por essa razão, é essencial obter informações detalhadas sobre o imóvel e seus proprietários, como, por exemplo, certidões, ações judiciais, histórico de inadimplência e até mesmo sobre a situação da posse de quem ocupa o imóvel. Esses fatores são essenciais para a avaliação da operação e sua segurança jurídica, podendo repercutir, inclusive, no preço atribuído ao negócio.

Caso, por exemplo, o vendedor tenha uma dívida junto a Receita Federal, a depender da solvência e se há débito inscrito em dívida ativa, é possível que a venda configure fraude à execução e, por consequência, que o imóvel seja reivindicado judicialmente, podendo o comprador correr o risco de perder o bem mesmo após registrado. Esse cenário mostra por que a due diligence não é apenas recomendável, mas indispensável em determinadas situações.

Além da investigação a respeito da situação jurídica das partes envolvidas, é imprescindível a análise das obrigações propter rem, isto é, das obrigações que acompanham o imóvel mesmo após a transferência de sua propriedade. Exemplos típicos dessas obrigações são os débitos de IPTU e os débitos condominiais. A aquisição de um bem com passivos de tais naturezas pode comprometer tanto a viabilidade financeira da operação quanto à utilização futura do imóvel.

Já nas operações de locação, especialmente comerciais, a due diligence assume contornos distintos, mas não menos relevantes. Do lado do empresário, é importante verificar se o imóvel não possui restrições e se está em conformidade com a legislação urbana e municipal, a fim de assegurar que o exercício da atividade comercial pretendida ocorra de forma regular. Além disso, existindo um investimento considerável por parte do empresário em uma reforma inicial, por exemplo, é imprescindível que se investigue a regularidade da propriedade de quem está locando o imóvel.

Do ponto de vista do proprietário, a due diligence é igualmente estratégica. Avaliar o perfil do futuro locatário, conferir a consistência das informações apresentadas, analisar o histórico financeiro e verificar a adequação e a efetividade das garantias ofertadas são medidas que reduzem substancialmente a possibilidade de inadimplemento e de litígios.

Assim, a due diligence imobiliária, ao identificar riscos, evita prejuízos, reduz a probabilidade de litígios futuros e garante que a operação seja conduzida com transparência e segurança. Em um cenário imobiliário cada vez mais complexo, investir em uma análise de risco é o que assegura que decisões patrimoniais importantes sejam tomadas de forma segura, informada e com expectativas alinhadas.