A Reforma Tributária criou um custo sobre a locação de imóveis que a maioria dos proprietários ainda não colocou na conta. Trata-se do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), nova tributação que substitui o ISS, ICMS, IPI, PIS e Cofins.
Anteriormente, o valor recebido com aluguéis por pessoas físicas era tratado apenas como renda. No entanto, com a Lei Complementar nº 214/2025, a locação passa a ser considerada uma “operação onerosa com bens ou serviços” (art. 4º, § 2º, II) e, como tal, entra no campo de incidência dos dois novos tributos. Isso não significa, porém, que todo proprietário passará a recolher IBS e CBS: a lei criou requisitos objetivos e a pessoa física só será enquadrada como contribuinte quando sua atividade de locação atingir determinada escala.
Quem se torna contribuinte?
A pessoa física que aluga imóveis pode se tornar contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior, tiver preenchido duas condições ao mesmo tempo:
- Ser proprietária ou possuidora de mais de três imóveis destinados à locação; e
- Ter auferido receita de aluguéis superior a R$ 240.000,00.
Os requisitos são cumulativos, portanto, quem tem apenas um imóvel que rende R$ 250.000,00 por ano não é alcançado pela nova tributação, assim como quem tem cinco imóveis, mas recebe R$ 150.000,00 no ano, também permanece de fora. É preciso ultrapassar os dois limites simultaneamente.
Vale registrar, ainda, que o piso de R$ 240.000,00 é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, em janeiro de 2025.
A regra do ano-calendário anterior.
Para verificar se a pessoa física é contribuinte regular do IBS e CBS é necessário analisar sua condição no ano-calendário anterior.
Há, porém, uma hipótese de enquadramento no próprio ano em curso: quando a receita de locação ultrapassa R$ 288.000,00 (20% acima do piso de R$ 240.000,00). Nesse caso, a pessoa física pode ser considerada contribuinte já naquele exercício, sem esperar o ano seguinte.
Sobre esse ponto, cumpre destacar o Decreto nº 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026, que regulamentaram, respectivamente, a CBS e o IBS, esclareceram que também nessa hipótese do ano corrente é preciso preencher os dois requisitos de forma cumulativa – ou seja: (i) receita superior a R$ 288.000,00; e (ii) mais de três imóveis distintos.
Quanto isso pesa?
A locação residencial conta com uma redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS, além de um redutor social aplicado sobre a base de cálculo, o que mitiga bastante o impacto nas locações de menor valor. Ainda assim, para quem é enquadrado, a nova tributação se soma ao Imposto de Renda de até 27,5% e, na vigência plena do sistema, prevista para 2033, a carga total sobre a receita de locação pode se aproximar de 36%.
O calendário também exige organização. As obrigações acessórias do locador pessoa física – tais como a inscrição no chamado “CNPJ técnico” e emissão de nota fiscal eletrônica – estavam previstas para o segundo semestre de 2026, mas foram adiadas pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS para 1º de janeiro de 2027.
Além disso, vale lembrar que a CBS passa a ser exigida em 2027 e o IBS é implementado de forma gradual até 2033. Some-se a isso uma fiscalização mais robusta, com cruzamento automático de dados entre Receita Federal, cartórios e informações imobiliárias, o que reduz a margem para inconsistências entre o que o inquilino declara e o que o proprietário recolhe.
O que fazer agora?
Para quem mantém uma carteira de imóveis destinada à locação, compreender essas regras e revisar os contratos vigentes passa a fazer parte do planejamento patrimonial e financeiro. Vale, desde já, levantar a receita de locação, revisar cláusulas contratuais – especialmente as de reajuste e as que definem quem arcará com a nova tributação – e avaliar se a estrutura atual ainda é a mais eficiente. Em muitos casos, a organização do patrimônio por meio de uma pessoa jurídica passa a merecer análise específica, por apresentar uma maior eficiência tributária.
Diante do impacto financeiro que a nova tributação representa, quem se organizar com antecedência aproveita a janela de oportunidade técnica e chega a esse novo cenário em melhores condições.
Marina Lippo Lages
